? ? 房产基本知识篇 居住面积：指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居卧室，起居室等净面积的总和。 ? ? 使用面积：指居住宅中分户内合部可供使用的净面积的总和。 建筑面积：对一栋楼来说，是指房屋各层面积的总和，面每层建筑面积则是建筑物勒 脚以上外墙的小平截面积。对一套单元讲，每套建设包括室内的建筑面积与分摊公用 建筑面积之和。 套内面积：包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积。 公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。 内阳台：不封闭的阳台，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 外阳台：不封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 ? ? ? ? 房产知识 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 为何高层好：房屋使用期限长，造价高，闹中有静，易于物业管理，档次高，可做 商住两用房，出租回报高。 为何多层好：出房率高，房价低，使用费低，无使用电梯的风险，符合中国居民群 住的生活习惯。房屋升值潜力大，生活多方面都比较方面。 为何现在二手房最好：风险小，投资回报快，如购期房，很多开发商若没有实力， 不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以产期、质量、还会造成烂尾 楼，使购房者如手捧刺猬，难以以舍，购现房完全没有这种风险。 选择顶楼的好处：采光好，通风好，不挡光，视野开阔，价位低，楼顶送平台，生 活方便，又不被人踩在脚下，日照时间长，港台地区流行的房子，升值潜力大。 为何购买高档住宅划算：便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度，还是从居住 角度，要买就买最好的，与买车相比，购房的拆旧少，升值潜力巨大，配套设施齐 备，周围佳，户型设计优，居住方便，房价的组成，地价点的比重最大，越是 好的房子，地价越贵，升值的潜力与速度越大。 选择砖混结构的房子：保温性、隔音性好、出房率高，施工速度快，成本低，价格 低，适当改动容易，易装修，普通多层的最佳选择。 选择剪力墙结构的房子：搞震性好，整体性高，墙体薄，出房率高，易装修，使用 年限长，保暖性好，柱子少，利于处处隔断空间大，代表以后住房发展趋势。 选择框架结构的房子：保温性隔音性比剪力墙结构的房子好，出房率高，开间易活 动，易装各种自己喜欢的风格，使用年限长，阳台易装大开间，落地窗的 风格。 为何选择出房率低好：房屋高档，设计合理，配套面积多，配套设施全，出房率低 代表配套齐全，随生活提高，对房子配套要求越来越高。房子越高级，出房率越低。 为何出房率高的房子好：省钱，同样的钱买到的使用面积多，比较划算。 房屋未输竣工验收手续能否办理产权登记？ ? 之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目， 经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋 安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安合使用的房屋， 可办理权属登记手续。 ? 建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在 安全稳患的，由市建设主管部门牵头处理。 二手房买卖的房地产中介服务 ? ? ? ? ? ? ? 房地产中介服务，是指房地产交易提供服务的房地产咨询、房地产价格评估、房地产 ? 经济等活动的名称。 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等主面服务 的经营活动。 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。 房地产经纪，是指向进地产的开发、转让、抵押、租凭的当事人（以下称当事人） 有偿提供居间介绍服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。 房地产代理，指专业服务机构，接受当事人的委托，以委托人的名义办理房屋买卖、 房屋产权登记过户等方面的服务的经营活动国。 房地产咨询人员，是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关 的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。 房地产价格评估人员，分房地产评估师和房地产估价员。房地估价师是经国家统一考 试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地 产估价师注册证》的人员； 房地产估价员是经过考试并取得《房地产估价员岗位合 格证》的人员。 房地产经纪人，是指具备经纪人条件（经过考试、注册并取得《房产经济人资格 证》）、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和 人。 房地产经纪职业程序 ? 在二手房中介服务中，委托人注意核验中介服务人员的资格证 书，以确保相关人员具有房地产中介服务资格，具有与职业相 适的专业知识和技能。 要核验房地产经纪组织和执业经纪人 在房地产管理部门的备案手续和注记手续证明。在目前二手房 买卖中介中，问题最多的是房地产经纪业务。委托人应当注意 经纪人的执业程序。房地产经纪人和经纪人员诮当按照下弄程 序执业： （1）向委托人出示《房地产经纪人员资格证》，校验委托方提 供的有关文件资料；（2）从事需要签订房地产经纪合同的业务 项目，应参照房地局、市工商局制定的示范合同文本，与委拖 人签订房地产经纪合同；（3）房地产经纪合同签订后，按 有关向市或区、县房地产交易管理部门备案；（4） 履行合同期间，向当事人各方如实、及时报告约定机会和交易 情况； （5） 记录经纪业务员交易情况，妥善保存有关资料；（6）按合同规 定收取服务费，开具统一； 房地产经纪中的行为 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 无照经营、超越其核准的经纪业务范围和非法异地经营 隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项 弄虚作假，提供不实的信息，或签订假合同 采取引诱胁近、欺诈、贿赂和恶意等手段，招揽业务或促成交易 伪造、途改、转让《房地产经纪人员资格证》或允许他人利用自己各义从事房 地产经纪业务 利用已签订的房地产经纪合同，或他人掌握的经营信息，采取不正当手段，转 移业务，合作，侵吞劳动，或损害委托人利益 房地产开发经营企业的房地产经纪委机构和人员，从事本公司开发建设的房地 产经纪业务 房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职 或收受委托合同以处的酬金或其他财物，包括房地产经纪组织以包销 的名义，隐瞒委托人的实际价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬， 房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利，在委托的客户之间，通过压低卖 出价格，自行收购，再抬高价格给购房者，牟取不当利益 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动 法律、法规的其他行为 ? ? 中介服务公司在买卖合同中的签章 ? 为保障买卖双方当事益，防范违规的房地产中介对当事益的侵 害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务 的，受托居间、代理的房地产经纪公司应在合同中标明名称、地址、电 话和房地产执业经纪人的姓名、执业证书号码并签字盖章 ? 二手房屋买卖的中介合同：1当事人姓名或者名称、住所 2中介服务 项目的名称、内容、要求和标准 3合同履行期限 4佣金金额或者计算 方式和支付方式、时间 5违约责任和纠纷解决方式 6当事人约定的其 它内容 销售精英培训内容 ? 一.心理建设:1.任何时侯,你要想念”天下没有卖不出的房”.就象什么样的姑娘都有人爱,房子 ? ? ? 卖不出去,是因为你的工作还没到家.2.体质信心,相信自己绝对能将房屋卖掉.能顺便利成单.在这种 信心的前提下,不遭受失败之打击,不断地分析自己的售屋流程是否有改进之必要.3.对于价格要有 信心,对于买主来说,不轻易降价.同样,对于房主出价要迅速杀价. (1)客户在乎房子的条件是: A，需求（面积、房屋价值以及将来预期价值、大小、优点、产 品规划价格优点、屋旁绿地及公共设施、平面、通风、彩光、私密性、建材设备、房屋朝向，高 度、楼层朝向，交通状况，物业管理水平） B个人对房屋的喜好 C 房屋的价值和心理预期 （业务员要突出房屋的优点）超过接受之价位。 （2）不要内心里有底价之观念，一定要让客户觉得房子物超之所值。 （3）不要以客户出价作基础，来作价格谈判。对于房主也是如些。 1.不论客户出价在底价以 上或以下，者要马上。让客户感觉到其价格的不合，这样做的目的，是为了争求主控权、 让客户认为标列价格合理。而且让他争取成交价格，互相都争得很装上辛苦。（安全感，满足感， 感，便宜感，成就感） 2.取得对信任，不要让客户产生作为经纪人出价的时候有心虚这感。 客户出价，要信心时足地加以立即回答。回答的语速要快，语句简洁明了。 比如，怎么可 能，您出价格连成本都不够（分析土地成本、营建成本、、税金、管理及销售成本，同类 型房屋的价位等），房主：你出价怎么这么高。 怎么可能，最近有位浙江作小商品的某先 生（拿出相关道具，名片及标示价格）出了某（我方配合）万，公司都 不答应。（最 近某公司 某先生委托我们出售的房子，地段和比你这个房子要好的多，也没有卖出这个价钱，现在市 场 的大都是这样，大家都在观望中，是供过于求，有行无市）有名姓，职业，更容易让人信 服。 怎么可能，你来盖，我来买。让客户心里觉得自己的价位可能有偏差。或者，怎 么可能，现在市场，这样的地段，还有这种房价麻？ 销售技巧 房源附近大小优缺点----客户心动 客户心动原因：A.自身需要B。自己 喜欢 C。认可价值》价格 针对所销售房源之缺点，提前自拟“客户之优美 理由”。将缺为优点或作掩饰带过，突出房子的优点和潜力。 ? 销售前针对房源的优缺点、市场、经济形式等各方面慢慢客户 1.产品之优缺点（缺点回答要提前预演）2.附近市场、交通、学历、公园、及其他公共 设施的详细和准确状况。3.附近大小之优缺点 4.附近交通建设、计划道、公共 设施之动向和未来发展趋势。 5.附近同类竞争个案或房源比较。 6.区域、全市、合国 房屋市场状况之比较（价格，行情，市场供给等经济情况对房地产前景影响，各区域 价及房租之比）7.各案地点(增值潜力—值超其价),大小之未来有利动向. 8.经济,社 会,,行政命令因素之利多,或利空因素. 9.相关新闻报道对房产楼市的有利话题. . 对了于客提出的缺点.避重就轻,回答迅速.不要拖泥带水,如果拖泥带水,客户会觉得你是 在现编答案敷衍他. . 增加话题内容和素材 A针对附近房源作比较---面积，规划，价位 ? 不主动出击， 但在说时要防御，对于客户的问题回答要简介明了。 ? 看房得时候，可带客户到现 场地附近绕一圈，了解临街巷 ? 二手房交易前须遵循的三大原则： ? 产权不清晰、不明确的房产不予操作，但可做暂时登记并 注明原因。 ? 购房者不签委托看房协议、不缴看房费，可看房。 ? 出售房产如还有人居住，需签委托售房协议，并将产权证 押在公司，方可带人看房。 ? 4、如无人居住的房产需交纳钥匙，签委托售房协议，方 可带人看房。 ? 5、资金监管所需要的银行卡。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 板式楼简介 板楼也叫板式楼，因其建筑物南北方向比较薄，东向比较宽，外形类似一块巨大的板而得名。这是九十年代中后期才有的房 型。 板楼四大优点： 1．南北通透，便于采光通风 板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正：平面布局合理，各功能空间尺度适宜。 通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。 2．板楼均好性强 眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。 3．管理成本不高 通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，除一些配套设施要求较少外，仅外墙粉刷的日常费用就要比塔楼便宜得多。 4．面积使用率很高 板楼户型的使用率通常高于塔楼户型。因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等公共设施面积较大，都将摊到每个业主的头 上。 板楼的两项缺点： 1．建筑密度低，房价高 板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的 板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。 2．户型格局不宜 板楼特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可性强。 点式楼简介 点式楼一般是高层，以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型终年不见太阳，俗称桶 子楼。板式楼一般是多层和小高层，每户的朝向都一样，有很多单元组成，每个单元有单独的楼梯，每户都并列排列的，户型通 透，通风采光好，得房率也较高，俗称条形楼。也称塔楼。 点式楼一般一个单元有三到四户，呈圆周状分布，所以每户都不会是正南正北，而且房间朝向一般都不会太好，房子前后也不通 透，空气流通不好，一般高层楼房都是这样的。 点式楼优点 1．节约土地资源，房价较低 由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。 2．空间结构灵活，宜于 塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。 3．结构强度高，抗震性好 高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。 4．居高望远，视野开阔 塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。 塔楼的两项缺点 1.均好性差，居住密度高 塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住当然不如板楼优越。而且，塔楼每层都 有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。 2.面积使用率不高，存在灰色空间 塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往 往不可直接采光、通风，这样的地方被称为”灰色空间”。 ? 小高层相对于多层的优势： 高层住宅是城市人多地少和高地价的产物，其兴衰受市场经济的制约。我国从上世纪70年代开始发展高层住宅，到90年代，高层 住宅已在各地大量兴建。根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计：4—6层为多层住宅，7—10层为小高层住宅（也 称中高层住宅），10层以上则为高层住宅。7—10层的小高层住宅，因其与多层、高层住宅比较，具有特别的优势，既适应现代 居住生活要求，又可在一定程度上提高土地利用率、节约土地资源，成为当前和未来住宅中一道亮丽的风景线。 小高层社区相对多层还有一些独特之处： 1、节约空间：土地资源有限的情况下，将地面留给草地、树木、营造好的居住。而房子则向高空发展，为城市居民寻求 更多的空间与更好的，这也是近年来小高层逐渐被市民接受的根本原因。 2、人性化体现：单体设计高层的独特性。高层的采光、通风、朝向皆佳，户型个性强，立面上多和建筑风格的引用，使市民 彻底改变了小高层既是筒子楼的印象，漂亮挺拔的立面令多少人回味无穷，设计的不断优化、房型不断的改进使小高层的住房率 提高不少，使市民购高层房经济上的划算大大提高。一梯两户、三户或两梯三户的小高层，增加了私密性，减少了住户之间的相 互干扰。 3、生活品质提高：高层既弥补了多层住宅低层潮湿、上下楼不便、视野狭窄的缺陷。在我们的日常生活中人们已经渐渐亲自 感受到在高层住宅生活的舒适惬意。住在小高层的居民还可以享受到比多层住户更多的新鲜空气和开阔的视野。高层住宅在通风 采光上均优于多层。小高层住宅的较好的户外景观效果，对居住者来说无疑是一大生活享受。 4、技术含量高，有利于保值增值：小高层住宅相对与多层住宅具有较高的品质，科技含量高。高层住宅在设备硬件上具有潜 在的优势。专家认为，高层具有良好的景观空间。 5、生活更加便捷：我国正进入老龄化社会，老人会越来越多，小高层住宅一般都配有电梯，相对多层来讲方便了老人和孩子。 一般人总觉得高层住宅高不可攀，认为高层住宅买不起、养不起，公摊面积大以及物业管理费和电梯的费始终是一槛。 其实仔细算笔账，小高层也不至于让人望而却步，它的公摊面积和多层住宅相比，虽然多了个电梯和消防通道，但每个业主都能 从中受益；物业管理费摊销到每个月比多层也高不了多少钱，电梯的费更是少之又少，所以在一个小区能承受多层住宅的消 费者也能接受高层的消费，何况高层住宅的优点是越发突出。小高层不仅让业主在拥挤的楼群中享受更高更远的视觉效果，远离 地面的浮躁和拥有自己的一片天地，而且居住更加宽敞明亮，并有良好的通风和更高的安全性能。所有高层建筑建筑要 求更高，抗震性要好于普通多层住宅。让您居高无忧，尽享完美视野，其乐悠悠！ ? ? 小高层相对于高层的优势： 随着我国经济持续快速增长，城乡消费结构发生了重大变化，商品化住宅市场逐步成熟。城市住宅开发开始进一步注重以人为本、满足人的基本要求。在 这一方面，小高层住宅形态与高层相比，具有其特殊的优势。 １．更适宜人类居住：小高层住宅在小区创造上有突出优势。生理学表明，当人们居住达到一定高度时，往往在视觉上产生对地面人物、景物失去明 确特征的感觉，况且高层上下交通完全依赖电梯，距离尺度甚远，使人感到压抑、不自然。与之相比，小高层多为７~１１层（部分１１跃１２层），高度 为３０米左右，俯视地面、观看景物、照看儿童户外活动等均为适宜，使人感到亲切而不失舒展，结合总体可创造出更宜人的居住空间。 ２．生活便捷：我国已进入老龄化社会，无障碍设计越来越受到关注，成为住宅设计中的重要和重要内容。从实际生活看，小高层均安装电梯，能免 除爬楼之苦，比较高层因层次不多，电梯服务户数相应较少，流量降低，运行速度加快，等待时间较短，人们普遍感受到居家住行更为方便、舒适。 ３．朝向良好：有调查资料表明，97.2%的居民认为主卧室应朝南，39.4%同时认为次卧室也应朝南。而塔式高层无论如何布局，总有一些套型朝向不甚理 想，没有阳光的卧室和起居室使人难以接受。相比之下，板式小高层由多层住宅平面发展而来，大多坐北朝南，日照充沛，通风良好，能充分满足居民采 光的要求。 ４．得房率高：一般而言，多层得房率为80%以上，高层由于须设置两座防烟楼梯、两台电梯、前室友、配电间、值班管理用房等，得房率只能徘徊在 70%左右。而小高层一般在１１层以下，可采用一台电梯、一座楼梯，无须值班室，因而也就省却了大量公用面积，得房率可达到80%以上。 ５．容积率合理：我国人口众多，土地资源相对匮乏，适当的层数、合理的容积率成为一种必然。在节约用地这一点上，小高层相对于多层具有明显的优 势。在一定条件下，绿化率相同，可在一定程度上提高城市住宅用地的集约度；容积率相同，则可较大地减少建筑占地面积，增大绿化空间。 ６．有利于开发建造和室内装修：与多层住宅砖混结构相比，小高层住宅具有高层建筑的结构优势：采用壁式结构，桩基牢固稳定，抗震性良好；室内承 重墙少，便于重新布局装修室内空间，具有较强的适用性。而高层住宅一般采用剪力墙结构，室内空间不可随意改动，给装修带来诸多 7 ．成本少：由于上述小高层住宅这种高度低、重量轻、基础和结构处理相对简单的特点，加之建设施工周期短、投资少、造价低，有利于资金周转， 有利于提高经济效益的优势，因此越来越受居民的欢迎。 8 . 更方便人性化需求：小高层住宅采用壁式框架结构和轻质墙体材料，为大开间创造了可能。居住者可根据自身需要分隔房间，从而赋予空间一定的灵 活性。此外，在老龄化问题日益突出的上海，小高层电梯的设置无疑为老人提供了极大方便，但同时必须考虑无障碍设计，如室外入口处设残疾人坡道等， 室内也应考虑老人特点做相应处理。 9 . 为今后配套升级留有余地：由于城市人口增加科技进步，住宅设计要为未来的发展留有余地。小高层住宅设计要为设施的增加留有空间，如热水集中 供应系统、采暖设备、厨房和卫生间家用设备等，且随着信息时代的到来，小区智能化也对小高层住宅的设计提出了更高要求，应为有关设备、管线的安 装留有余地。 近年来，计算机技术、通信技术和现代控制技术的应用，逐渐渗透到住宅产业中，智能小区成为令人瞩目的热点。运用计算机网络通信技术、建筑监测和 控制技术，对住区进行、管理与，保障优良的居住。而小高层作为一种有发展前景的住宅形态，与住宅智能化相结合必然成为大势所趋。目 前，上海开发的小高层住宅中，已有若干中高档楼盘采用了类似办公楼智能化的系统，如徐家汇创世纪花园、莘庄上海莘城、长宁丹桂花园等。智能化的 介入，使住区的投入增加，但小高层住宅因住户较多，分摊费用有所下降，而智能化所需的管线井道，更可与小高层的核心井道相结合，有利于管线布置 和安排。 智能化住宅在中国尚处于起步阶段，但其应用极大地提高了住户的生活质量和住区档次，是未来住宅发展的必然趋势，对于小高层住宅而言也不例外。 多层相对于小高层、高层的优势 1、多层在容积率方面优势：多层容积率低，住户少，对公用设施的需求就少，公建配套设施的供求矛盾就不会很突出。那怕楼里邻居的协调也方便容易。 2、得房率高：多层公摊面积小，得房率高。高层刚好相反，得房率低，不实惠。 3、多层住房只要间距合理，不会影响阳光。住得低，能与绿化近距离接触。而且9-11层是扬尘层，空气质量不好。 4、物业费用较低：多层虽然没有电梯，但你可以根据自己爱好，选择合适的楼层，可高可低。而且高层的电梯以后的维修费用也是很可观的。 5、保值增值：多层优于高层。因为土地是稀缺资源，多层对土地占用多，所以现在城市里多层的房子越来越少了。物以稀为贵，多层的升值空间肯定比高 层大。 综上所述，多层小高层各有优势，很难区分孰优孰劣。小高层优势在于视野开阔，技术含量高、居住方便；多层则在公摊面积、物业费用有一定优势 二手房买卖操作流程】二手房交易注意事项和操作流程 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 二手房交易的过程中，经常会遇到各种各样的问题，下文详细的阐述了二手房交易的阶段和注意事项： 1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： (1)、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 (2)、如卖方提供的房屋，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房 屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一见后，双方签订至少一式三 份的房屋买卖合同。 (3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权， 对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况申请，上市交易。 (4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契 手续。现在市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 (5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 (6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到 发证部门申领新的产权证(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双 方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 (8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 (1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或 转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共 有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到 一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在 实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受 人对房屋享有较完整的;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土 地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 (5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售， 作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国 家，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单 位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起单位的权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋， 所有费用买受人有可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规.有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗 贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 (10.)合同约定是否明确.二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、、房屋 价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
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