梦见偷东西被发现一级、副调研员、厦门普法团、最高《报》社通讯员、《现代物业》“举案说法”专栏主持。 上海九海实业有限公司、上海九海金狮物业管理有限公司、上海丰诚物业管理有限公司物业管理服务与工程管理负责人。 高空坠物与高空抛物导致的意外事故频发，大到外层窗户、广告牌，小到酸奶瓶、果核，都曾成为致人死伤的“高空杀手”。危害重重却屡见不鲜、屡禁不止，成为安全隐患和监管难点的高空坠物与高空抛物，有哪些法律条规进行区别？高空坠物/高空抛物伤人的归责原则是什么？如何避免美观的玻璃幕墙成为高空中的“杀手”？哪些理由可以成为物业管理公司的免责事由？“高空坠物法”担责究竟是否合理？ 艾君（ICS）：李总监，有关建筑外墙系统，物业管理在早期介入阶段为了防止砖石坠落可以做哪些工作？有什么技术要求？如何站在营运和管理的角度，对外墙系统前期的规划设计、材料、使用功能等提出合理，并让开发者接纳整改？@李韵 李韵：外墙系统是由结构层、保温层、防水层和装饰层所组成的，所以情况相对比较复杂，需要各个施工环节落实施工质量过程控制，并按照规范要求实施包括隐蔽工程在内的验收，比如淋水试验必须按照规范和设计要求实施，二次就是二次，全覆盖就是100%，淋水试验方案中的水压、喷淋方式、持续时间、观察、辨识方法等都需要在淋水试验方案中加以说明。 但在早期介入、前期服务阶段，物业管理参与的程度、深度以及成功案例相对比较少。以目前我们现在正在进行的瑞安广场（裙楼）外墙过程为例，现役瑞安广场物业服务的介入深度就比较有限。究其原因，主要是物业管理公司在人力资源配置方面存在一定困难，作为量入为出的薄利服务企业，要配置诸如结构工程师、建筑工程师，着实有一点压力。 但物业服务还是有介入服务的切入点的。比如参照项目监理单位的做法，从日后运行、和清洗作业等角度切入还是存在服务空间的。大家知道，外墙系统建成之后，一般都需要定期清洗，这一高位作业本身就需要事先规划设计安排外墙吊船或者日后清洗所需要的安全绳和工作绳的锚固点。在锚固点配置上，无论是开发商还是设计单位都可能更需要物管公司及其保洁服务分包单位的专业意见：锚固点的承重、锚固点的间距等。在外墙清洗作业范围内，还有一个是影响外墙系统安全稳定的东西，就是清洗药剂。因此，在物业管理的早期介入以及后续的前期服务阶段，物业参与方还需要向受托设计服务的单位提出外墙清洗药剂的酸碱度指及其控制范围。 我们关注了外墙系统中比较复杂，程度比较的玻璃幕墙，当然外墙系统中还有重要部分，就是干挂石材，这一外墙结构也是对公共安全影响比较大的部分。 艾君（ICS）：是的，此类结构也常会造成事故发生。李总监，您认为物管公司是否有必要从建设阶段就开始制订符合项目特点的外墙规程？具体如何制定呢？ 李韵：和大家分享我们在一个项目中的具体做法。外墙，首先要清理基底，比如有几块幕墙玻璃（组件），我们为此为每一块玻璃幕墙编号，这样一来，无论是检查还是维修，我们的指代就明确了，这就是所谓的建档立卡。其次，我们在编制年度预防性维修保养的计划中编列相关检查内容。比如目测检查、比对、触感检查、采样送检、外包有牌照的专业幕墙企业定期全面检查等。 比对，要比所谓目测检查来得更有效。这不仅可以记录检查的情况而且可以从照片影像的明暗差异、形变差异等发现外墙系统中的幕墙玻璃、干挂石材、外墙马赛克局部或整体的形变发现端倪。 外墙系统所涉及的安全问题，一般需要从规划设计、施工建造、运行、检测检查、行为规范、金融保险措施，这几个维度来做出制度层面的安排。 艾君（ICS）：李总监，外墙砖石脱落的为因素有哪些？砖石外墙的检查重点在哪里？有哪些问题可以通过物管公司后期管理及时避免？ 李韵：外墙脱落，主要还是承接物业运维的服务单位疏忽或没有经验甚至在物业服务安全责任（法律界面）的认知存在瑕疵导致的，目前我并不知道有没有此类追究物管公司责任的判例，但这是一个比较容易被忽视但又非常重要的。 检查的重点在外墙装饰材料、保温材料等组件的脱落，除了工程质量就是日后运维检查。还有一个问题，那就是物管公司确实已经通过预防性检查，发现外墙系统中的组件存在问题，而业委会未及时回应物管公司检查预警，或者业委会在维修基金等环节上存在延误等。 （1）需要在外墙系统设计、施工、检测和验收规范等方面加以规范，这是避免建筑物外墙系统投运后发生意外的控制源头，尤其是高层和超高层建筑越来越多的情况下，因此需要加强标准和规范的设立，这也是国家层面乃至整个国际社会需要关注的事情。（2）落地的一点情况，是外墙钢构在材质和涂装要求方面需要有过程控制，在现实中，有些项目将外墙钢构涂装从热镀锌改为防腐处理，更为严重的是在防腐处理过程中的除锈、涂装工艺等方面“偷工减料”。（图1-图4）（3）外墙系统形式多样，还存在保温和防火的规范性要求，这一部分通常出现在一些高层住宅，尤其是中高纬度地区的高层住宅物业，因此落实施工工艺和工序，以及有针对性地编制施工组织设计方案，并落实安全和技术交底，加强过程是至关重要的逻辑，监理单位在这方面需要加强责任心和感。 倪斌鹭：高空坠物与高空抛物：主要都是根据《侵权责任法》第八十七条： 从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。另外对于高空坠物，《侵权责任法》第八十五条：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 倪斌鹭：归责原则争议很大。在我国现行的侵权论中，归责原则主要有责任原则、无责任原则、推定责任原则，高空抛物、坠物适用何种归责原则，学术界也没有一个统一的观点。 我个人认为，司法实践中高空抛物、坠物侵权责任的归责原则为推定比较合理。推定责任原则，是指行为人致人损害时，如果不能证明自己没有，就要推定其有并承担侵权责任。该原则采取了举证责任倒置的原则，行为人只有举出反证证明其与事故没有任何关系时，才能免于承担民事责任。采用推定责任原则，一方面了人的利益，另一方面又最大限度的减轻了建筑物使用人的责任，在人的利益与建筑物使用人的利益之间取得了很好的平衡，因而在高空抛物坠物案件中适用推定责任原则也是最为合理的。 图5、图6是两张案发照片。高空抛物和高空坠物的区别在于，坠物没有人的意识，坠落时无人知道或者不能控制,往往是旧的建筑附着物等。而抛物是有行为人故意为之，是受控制的，或者说是可以结果发生。抛物和坠物区分的意义是，考虑承担责任时承担责任的轻重。 艾君（ICS）：在高空坠物伤人事故中，由于悬挂物坠落伤人情况多发。如广告牌坠落伤人事件，轻则车辆被砸毁，重则危及行人性命。那么关于广告牌、空调外挂机等悬挂物坠落伤人，法律方面有哪些？ 《侵权责任法》第六条：行为人因侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律推定行为人有，行为人不能证明自己没有的，应当承担侵权责任。 第十五条：承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第十六条：侵害他人造身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。 第八十五条：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 倪斌鹭：物业管理公司是否承担责任，要看其是否尽到职责。其职责之一是小区有序安全，因此应主动宣传提示抛（坠）物，加强物业公共区域管理，业主危及安全的装修。如物管公司对有关抛（坠）物的投诉，或坠物来自于物业公共区域或者业主违规安装的窗台等，物管公司就应当承担部分责任。物管公司应尽职尽责，积极预防和严格控制，包括设置必要安防，并在业主抛掷或违法装修时应按及时报告有关行政管理部门。 艾君（ICS）：据了解，某小区的物管公司查找和排除外墙脱落隐患，采用望远镜进行巡查。请问李总监，排查外墙脱落隐患有哪些手段？有哪些技术、仪器可高效应用在此方面？@李韵 李韵：用望远镜排查，也就是目测检查，不失为一种方法，但是还有更稳妥的办法，那就是触感检查、比对和外墙系统关键组件的取样检查。 （1）用望远镜的目测是一种办法，但决不能因此而放弃通过使用外墙吊船等登高作业工具近距离地观察甚至通过触感。（2）最科学的办法还是现场采集包括活动扣件、密封胶、结构胶、外墙装饰层粘结剂等在内的样品，送建筑科学研究院等第三方检测机构实施稳定性检测。（3）最安全的办法就是聘请持有外墙施工、检测等专业牌照的第三方实施定期的安全检查。（4）为了节约物业运维成本，一般来讲，外墙系统中的结构胶、密封胶、粘结剂等涉及外墙稳定性的部分，均有寿命期限，在全寿命周期中，时间越长外墙系统所存在的风险也就越高，比如道康宁结构胶的寿命被标识为18年。 艾君（ICS）：冬季寒冷易结冰，空调外挂机在冬季存在悬挂冰凌坠落伤人砸车的情况。倪，对此法律是否有明确责任划分？@倪斌鹭 倪斌鹭： 法律上没有明确责任划分，这要看是否构成不可抗力，“所有人、管理人或者使用人”是否尽到必要的责任。 关键在于冬季存在悬挂冰凌坠落是否构成不可抗力这一免责事由。不可抗力指的是不能预见、不可避免、不能克服的外力。 恶劣天气能否构成不可抗力需要结合侵权地气象特点进行判断。在气象学和交流通信极为发达的今天，一般的恶劣天气均可得到预警，侵权人以此为由主张免责往往难获支持。恶劣天气极大地增加了建筑物上悬挂物、搁置物掉落的风险，建筑物的所有者、管理者、使用者及其他负有义务的人对恶劣天气要特别注意。一方面，购买放置于室外高处的设施时应考虑本地的气象特点，有针对性地进行设计安装及施工；另一方面，在发生极端天气情况时，应对室外的悬挂物、搁置物采取临时加固措施，防止坠落伤人。 艾君（ICS）：如今城市写字楼多使用玻璃幕墙，物管公司是否会成为玻璃幕墙坠落事件中的责任主体？ 倪斌鹭：物管公司可以成为玻璃幕墙坠落事件中的责任主体。在业主和物业管理公司签订物业服务合同时，业主一般都将小区公共部位（如外墙面）的养护、维修委托给物业管理公司管理，物业管理公司基于物业服务合同成为小区公共部位的管理人。从建设部《玻璃幕墙工程技术规范》来看，玻璃幕墙的养护、维修的责任主体主要是玻璃幕墙施工单位。物业管理公司基于物业服务合同对玻璃幕墙的管理，应与一般外墙面养护、管理一致。 倪斌鹭： 从我国现行法律来看，不可抗力、第三人责任、人故意可作为所有人或管理人的免责事由。不可抗力是指当事人不能预见、无法避免、无法预防的意外事件。《民法通则》第一百零七条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有的除外。”第三人责任是指因第三人侵权导致损害结果发生。第三人责任由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。如果物业服务公司能够证明损害是由人故意造成的，也不承担民事责任。第三者责任和人故意的归责原则是按照民法一般理论，参照《民法通则》第一百二十七条的。尽管物业管理公司将不可抗力、第三者责任、人故意作为自己的免责事由，但是必须提供相应的。 艾君（ICS）：据不完全统计，玻璃幕墙行业的总市场规模已超过2,000亿元。截至2012年，中国已有的玻璃幕墙已占全球总量的85%。然而，在这样的事实背后，却是玻璃幕墙掉落、高温自爆等安全事故的频发。如何避免美观的玻璃幕墙成为高空中的“杀手”？ 检查重点和检测手段分别有哪些？ 李韵：除之前提到的承接物业服务的单位编列年度检查计划中包含的目测检查、触感法、检验法，还可以聘请持有外墙施工、检测等专业牌照的第三方实施定期的安全检查。上海市曾出台外墙系统检测和检查，强制要求每五年一次安全检查，但实施情况并不理想，尽管包括位于上海市黄浦区淮海中的广场北楼曾经发生过外墙窗高空坠落事故，所幸并未伤人，主要还是外墙系统安全检查服务费相对较高，收费及其服务费价格构成不清晰等。 检查的重点是：（1）外墙系统中的活动构件，如窗及其支撑件、锁扣等。（2）外墙系统中的锚固材料，如结构胶等。 艾君（ICS）：您刚才也提到了玻璃幕墙的清洗作业，清洗作业中的化学药剂的酸碱性可能会对玻璃幕墙的隐框铝合金、密封胶和结构胶产生不利影响，玻璃幕墙在日常保养、清洗作业中有哪些重点？如何选择合适的清洗剂？ 李韵：一般而言，外墙清洗所用药剂的PH值控制在7左右，也就是所谓中性原则，左右偏离度一般为1。还需要落实过程控制，每一次外墙清洗作业前，需要物管公司对外包服务的外墙清洗单位所用药剂进行取样。 图8 显示的就是投运20多年的外墙钢构的腐蚀情况。因为我需要对外墙系统进行检查，所以就会保存此类对比照片，由此也可以证明，照片对比用于外墙检查是很有价值的。 艾君（ICS）：请问倪，为造成的高空坠物，如花盆、衣架吹落等伤人的法律责任如何划分？物管公司在其中是否有提醒的责任？ 倪斌鹭： 在加害人不能确定的情况下，高空坠物人的损害如何得到救济一度是争议较大的热点问题。但我国《侵权责任法》第八十七条明确：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。因此该类案件中，使用推定原则，即需要由可能造成损害后果的建筑物使用人承担“自证清白的责任”，如证明当时家中无人或没有使用花盆、衣架的可能等情节，否则即需要与其他“嫌疑人”分担赔偿责任。 物管公司负有高空坠物纠纷往往涉及多个责任主体，物管公司作为建筑物所有者、管理者和使用者在尽量排除安全隐患的同时，应当尽到必要的风险提示义务，司法实践中，此举往往可以减轻建筑物人承担责任的比例。与此同时，市民对高空坠物的风险也负有与自身认知能力相符的注意义务，在有警示、特殊天气等情况下，注意义务标准也会相应提高，因此切不可抱有侥幸心理。 倪斌鹭： 有的，有三类。（1）第一种是物管公司作为建筑物的管理人。通过加强管理，利用设施对于建筑物的维修和安全隐患进行管理，所以物管公司俨然一副“管理者”的角色。只要有合同关系的存在，高空抛物事件的发生，物业管理公司几乎是无法避免要承担相应的责任。高层建筑不明抛掷物致人损害案件中，物业管理公司没有根据合同对高空抛物发生的可能进行防范和监管，可以算是一种，根据物业管理合同的相对性，可以看作是一种违约责任。物业管理公司是通过物业管理合同与使用人建立了一定的管理关系，因此，物业管理公司应该根据物业管理合同的要求承担部分责任。 （2）第二种物业管理公司可能属于第八十七条中的“可能加害的建筑物使用人”。《侵权责任法》第八十七条了责任主体为可能加害的建筑物使用人”。高层建筑根据建筑物区分所有，我们可以知道建筑物分为专有部分和共有部分 。“可能加害的建筑物使用人”是指的所有权人或者使用人。物业管理公司作为可能加害的建筑物使用人应承担责任。 （3）第三种物业管理公司有承担安全保障义务的要求。根据我国《物业管理条例》第四十六条明确：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取紧急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”由此可见，人也可以针对其安全保障义务直接要求物业管理企业承担部分责任。 艾君（ICS）：谢谢倪，您分享的这三种类型也是物管公司应对应自己的管理方式多加注意的重点。接下来请问李总监，为了应对外墙系统出现意外事故，在物业管理实践中，物管公司应做哪些筹备工作？@李韵 李韵：主要有如下筹备工作：保障外墙系统安全要有制度落实、人员落实、资金落实。（1）在管理制度方面，将外墙系统安全检查作为工程运维部门的工作内容，并要求编列安全检查计划时间表；（2）在人员的岗位职责方面，则明确外墙系统安全检查的职责内容，确保落实到人。（3）物业服务年度预算中要包含如五年一次的聘请专业公司全面安全检查的费用。 李韵：外墙系统安全营运的费用一般由如下构成：（1）聘请有牌照的幕墙企业承担全面安全检查；（2）自行检查人工费和工具（望远镜等）折旧费；（3）取样检测费，包括对结构胶、密封胶、扣件和支撑件等的实验室检测。 外包专业资质幕墙企业安全检查的费用主要包括人员费、机具费、税金和管理费（利润），人员费用则根据外墙面积、作业高度（系数）、每人每天检查面积等计算而成。其中机具费，主要包括临时吊篮及其运输安装费和安全检查费。专业幕墙公司将根据检查、检测，对目标项目的外墙系统做出安全评估报告和缺陷整改书。再由物业管理公司根据这一书，向业委会提出整改申请（或重新筹集维修资金），最后进行招投标，并落实整改。 李韵：五年一次的外墙安全检查费用分摊到每年的费用里，这是“大头”。接下来的“小头”就是物业工程运维人员的安全检查、建档立卡等费用。第三部分就是配件采购。采购的配件主要是活动部件：如斜撑、锁扣、密封条等。 参考数据：外墙面积约10,000平方米，五年一次的安全检查的费用大约在18万元左右，这里的外墙是指玻璃幕墙。 |