就梅州而言，寻找房源主要通过以下三种途径:一是登陆房源信息网站寻找，这种方式被大部分年轻人所青睐，然而发布的信息大都良莠不齐，鱼目混珠，购房者对房产知识一知半解，容易踏雷。二是通过中介介绍，这种方式是目前最流行的购房形式，毕竟购房后还要办证过户和办理按揭业务，有专业人士的指点心里会亮堂许多，少走弯。三是两者相结合，先在“承贤文创”号找房源，后由旺哥带着看房，“互联网+人工”完美结合。三种途径各有长短，能快速、安全、高效地找到理想的房源就好，并无绝对的好赖之分。 一、阅读大数据的好处:一来可做到心中有数，二来可作为还价参考。有些人在交付定金后才发现买贵了，原因是购买前并未全面了解最新行情。同一时间同一区域不同楼盘，价格差异相当大。就拿新县城来说，府前一号均价7000、8000元每平方，钻石花园均价4000、5000元每平方，如果纯粹看数据，未作细致的调查分析，便以6000多元每平方的价格入手钻石花园，可能会觉得捡了便宜，孰不知已经吃了亏。了解该楼盘当前的报价，一来可对楼市行情了然于胸，二来也可将其数据作为还价参考，不致于还价低得离谱，当然，更不会买贵了。 二、自己选择和别人推荐的区别。买房和就选择对象一样，相亲是一种方式，恋爱更受人喜欢。如果是自己选择的，最终好赖都怨自己，但若是别人介绍的，待他日发现毛病时往往会在暗暗埋怨。房子和人一样，或多或少总会有缺点，不可能绝对完美，因此最好的方式还是自己选择，免却了怨言。 三、抓准关键字，要什么找什么。在“承贤文创”号里，每天都有新房源上线，几千套房源看得人眼花缭乱，其实你只要抓准了关键字，便可化繁为简。“厂房，店铺，地皮，别墅，单体楼，3房，4房，江南，江北，华侨城，新县城”想要选啥就输入啥，若有具体的楼盘名称就很快捷，符合要求的房源会一个个依次跳出来，而在浏览同一楼盘的价格时，大致价位也就一目了然了。 五、精准选择，记住序号，高效看房。看到喜欢的房源，可以叫旺哥发照片，日志里都是一张照片后面配一段文字简介，先图后文，而在后台数据里，好多房源都有多张图片，如果全部图片看完后都觉得不错，再和旺哥预约上门看房之事。 六、听听专业人士的。对一般客户而言，在城区买无证地皮建单体楼，不如直接买已经建好的单体楼，无证地皮要变成有证，手续相当繁琐，另外建房过程中也易遭受周围住户的，搞不好会两手空空甚至惹来一身骚。若江南江北各有一套步梯房，一家人住一起太挤，分开住又不方便，且不愿出租，就不如将两套卖掉，重新置换一套面积大、地段好、小区配套设施成熟的电梯房，住得既便利又舒适。各人情况不尽相同，不妨先静下来听听专业人士的，不一定非要全部采纳，但可收集意见以供参考，对选出最佳方案未尝不是好事。 七、分步骤付款，避免上当。行有行规，交易也有一定的流程，一次性付款的房子也并非刚谈好就立即付全款。买方在不了解的情况下，最好多听取中介的意见，太早便将钱付清，手里没了底牌，往往变得被动，风险系数也必然加大。 理论终究是理论，看似简单的一件事，实际操作起来未必就容易，如果实在是不会搜索房源，或输入关键字后找不到心中所想，最好的方式便是来店咨询，演示一、两回便可学会，这样寻找房源省时又省力省心。 输入关键字后右下角会出现向上和向下两个符号，点击向下符号，符合条件的房源就会逐一显示在你面前。
1、先看大数据:叫旺哥将房源链接发给你，日志里有几千套房源，每天更新，每套房均有的序号且不重复。 2、查征信:如要贷款的客户，请先到中国人民银行打印夫妻双方的个人征信看是否存在问题，若在其它地方还有按揭者要慎重，梅州第三套房限贷，如果有问题则要先咨询中介或银行工作人员能否贷款。全款购房者可忽略此项。 6、楼层及方位要求:各地风俗不同，梅城大部分以客厅朝向为标准，也有以房门朝向为标准，亦有以厨房朝向为标准。 7、经济承受能力:首付最高可承受多少钱最好先如实相告，目前很多首付并非简单地房价乘以0.3，有些过户费占房价的一小部分，有些过户费则占房价的很大部分，如实告知经济承受能力，可少走弯。 8、最好能当面与旺哥聊聊。百闻不如一见，能当面谈一谈，将您心中的需求全方位地表达出来，或许能听到不一样的，天天面对房子的人，思维方式和选择角度或许会有所不同。 总而言之，在梅州如果着急买房，不妨先到江南剑英公园对面八平方大的“七本斋”里坐一坐、聊一聊，或许比盲目地到处看房强，弄清楚自己想要什么和能要什么再全力以赴找什么，也就离拥有什么不远了!
为进一步防范资金风险，缩短排队轮候放款时间，使有限的资金惠及更多缴存职工以触决刚需型及改善性住房需求，经研究决定自2018年1月1日起调整梅州城区(含市直、梅江区、梅县区)住房公积金贷款最高限额，单方缴存职工申请住房公积金贷款最高贷款限额调整为20万元、双方缴存职工申请住房公积金贷款最高贷款限额调整至30万元。 从之前的夫妻双方50万，单方40万，到执行双方40万，单方30万，再到即将执行的双方30万，单方20万，不过几年时间，短时间内频繁调整最高贷款限额，证明对楼市的调控在加紧。 另一方面，银行政策也在频繁变动，2016年至2017年两年时间，利率经历了0.85折，不打折，上浮5%，上浮10%，上浮15%，上浮20%，甚至上浮25%……与此同时，银行还放出消息，从2018年1月1日起，办理个人住房贷款业务时，要以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，二手房有合同。这个政策本质上就是降低了房屋的最高贷款额，拉高了购房首付比例。 不仅如此，很多房企购房者用公积金贷款，希望全款购房或商业贷款购房，为了加快资金回笼，更偏好周期短、回笼速度快的模式。对用公积金贷款的购房者，房企采取上浮房价5%到8%不等的方式，逼购房者采用商业贷款。部门也注意到了这个问题，相关部门发文通知:不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，、、购房人使用住房公积金贷款;不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款的书面文件。相信开发商一定接到了该类通知，肯定会有相应的办法应对，最终受伤的，还是刚需购房者。 刚需购房者很不容易，房价涨了，贷款额降低，放款时间拉长，首付变得加倍高了……攒钱的速度远远不如房价和政策变化的速度快。房呀，你是不见血的刀……
遇到一套适合自己的房子不容易，看中后需和卖方讲价，讲价无疑是购买房屋流程中非常关键的一环，谈得好或许马上就能签合同，假如一旦谈崩则可能又得另寻房源，其重要性不言而喻。一手房的讲价方式在以前的文章中已有介绍，这里便不再重复了，下面主要谈二手房的讲价方式。 一、不要觉得不好意思讲价。都是辛苦挣来的钱，买卖双方讨价还价是天经地义之事，不必觉得难为情。若感觉当面讲价有些不便，可以叫中介在中间相互传递信息，通过中介来讲价，也不失为一种好办法。 二、不能为了压价一味挑刺，将房子贬得一无是处。有些人讲价，习惯将房子批得，如地段不佳，楼层不好，视线不靓，墙上又有点脏，大小毛病都一股脑倾出，如果遇到卖方是个层次比较高又不急钱用的人，往往讲到这里就会被委婉地，说等改天再谈。即便卖方因急需钱用而强忍情绪将谈判持续下去，也会认为买方是个尖酸挑剔之人，从情感上来说很难作出较大价格的让步。其实老房东更了解房子，房子的缺点他比任何里都清楚，轻描淡化一笔带过即可，没必要将自己想买的房子贬得一无是处，以致弄巧成拙而失去购房良机。 三、逢人命短，遇货添财。譬如可将人家的真实年龄说少三五岁，夸人家的东西好，有眼光买到这么好的房子，不妨多讲房子的优点，在心理上先让卖方放松敌对和情绪，让屋主觉得你与其一样是个识货之人。目前市场上大部分二手房的房东都是有赚的，赚多少则要看买方的态度了，买方态度越诚恳，卖方让步的可能性就越大，一般而言，屋主会感觉将房子交给一个与自己比较投缘的人，比交给一个很难相处的人更为放心。 四、略显犹豫为难状。当看中一套房时，可以将喜欢之情溢于言表，但要说一些犹豫的话，如现在经济较紧张，家庭压力较重，筹钱有难度等等，让卖家知道你买这套房有些困难，较容易讲低价格。其实大家都知道如今买一套房子的确不容易，大部分卖方还是通情达理的，毕竟他们往往也在承受着高房价之痛。 五、不断还价，以期最终取得共识。当买方还价时，也许卖家会把你所说的价钱往上提高一些，毕竟卖家也想卖高一些，因此要还一个比心理价位稍低点的数字，譬如心理价位是88万，便可还到83万或85万，容许卖家再往上拉高一点，不断缩小价格分歧，取得共识。 六、抓大放小，当断则断。如果大价位基本已符合心理预期，这时就不要太过在乎小差异了，比如买方还到88万，卖方要求取个好意头88.3万，这时就不要太过在意那3000元了，差不多就该做出决定，当断则断，莫因小失大。 当然，讲价方法也并非千篇一律，具体问题具体解决，不同性格不同类型的人可采取不同的谈话应对方式，总之，买方尽可能地“以柔制刚，以退为进”，尽量避免出现“硬碰硬”的尴尬场面。将谈价谈成谈判是中策，将谈价谈成谈天是上策，若买卖双方因为交易这套房子而结缘成为朋友，那就是上上之策!
一、定义上的区别。人们普遍认为直接向开发商购买的房屋为一手房，而向私人购买的房屋为二手房，从业内的角度看有些许出入，向私人购买且尚未出房产证的房屋仍然算是一手房，可以这么理解:可直接办证的房屋为一手房，需办过户手续的房屋则为二手房。 二、购买流程的区别。购买一手房到售楼处或在中介处购买，定金和首付款直接付给开发商，办证时开发商会安排专人指导办理。购买二手房则通过二手房网站或中介市场了解房源信息，定金和首付款直接付给卖市(有些地区是先付给第三方)，过户手续一般由中介帮忙办理，余款由银行付给卖方，欠款则由购房者每月银行，即按揭。 三、税费的区别。如果买家是首套房，购买一手房一般只需出房价的1%至1.5%的契税，而购买二手房还需看卖方是否唯一住房，房屋交税是否已满五年，如果是满五唯一，买家只需出房价的1%至1.5%的契税，再加上2.5‰(千分之二点五)的评估费，总价算下来，和一手房的税费并无多大差距。如果不是满五唯一，则需缴交或个税，算起来费用比较重。每套房的具体费用不尽相同，这与卖方购买时的房价和目前的房价都息息相关。 四、首付的区别。购买一手房首付一般为三成，而购买二手房首付的计算方法就复杂些，得看房屋的评估价或地税的核定价，银行根据这两种价最低值的七成给予按揭，因房屋的实际成交价往往和评估价或核定价出入较大，这就可能出现低首付或高首付的情况。 五、杂费的区别。购买一手房除了缴交契税外，还要缴交房屋维修基金、天燃气、门、窗和其它杂费等，而二手房则不用，大多数都是卖方已交清，买方无须重复缴交。 六、按揭贷款的区别。就目前梅州而言，一手房的按揭利率普遍上浮10%，而二手房的按揭利率普遍上浮20%，然而因等候公积金放贷的时间周期较长，很多开发商都不愿意接受公积金按揭，如果客户一定要用公积金按揭，房价往往比商业贷款按揭高出5%至8%不等，而二手房交易只要卖方同意便可以用公积金按揭。 七、转合同和过户的区别。转合同后直接办证，本来这种方式对客户而言是比较简便、省钱的，然而目前市场上很多楼盘有硬性，转合同要缴交高达房价3%至6%的费用，这样一来可能反倒过户更加便宜了。当然，也并非所有开发商都有这样的，有些开发商有一次免费转合同的机会，有些则转合同只需几千元，有些甚至免费就可以直接转到新买家的名下，各楼盘有不同的，最好先了解清楚。 八、小区入住率和周边设施的区别。一般来说一手房的周边设施尚需一段时间才能完善，刚开始时小区入住率普遍较低，晚上整栋楼便显得非常冷清，先买的客户受其他住户装修的干扰也较大，需经一段时间后才能逐步完善。相对而言，二手房的周边配套设施就较成熟，入住率也较高，生活更加便利。 九、具体房源具体分析，不能简单地说一手房比二手房便宜。一手房和二手房对比，并无绝对的之分，具体问题具体分析，可能一手房较便宜，也可能二手房较优惠，要以总价来计算，这个总价包括房价、杂费、按揭利率、办证或过户费等全部费用，只有算总帐才能得出最后结论。尽管如此，两者仍有不少难以比较之处，这与非要评出林青霞和关之琳谁更漂亮同理，萝卜白菜各有所爱，不同评委有不同的眼光，没有一套绝对的评判标准。 以上有关房产方面的知识，都是本人入行一年多来自己在摸索中总结出来的，目的是为了能让更多人对房产市场有个更全面的认知了解。近期网上出现一些贴子，将本人的文章稍作修改，删掉原作者名后便在网络平台上发布，还被很多网友转载，个人认为这种剽窃行为不好，缺乏对原创者最起码的尊重，希望有此行为者就此打住!
所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁后安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的安置户，房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地相关地方政策的约束，和一般商品房交易有很大的不同。 一、价格便宜。一般情况下安置房比邻近地段的商品房会便宜好多，就拿梅城来说，2016年安置房交易价格一般约在3300元至3800元每平方，2017年为4500元至5000元左右，和当下其他商品房均价7000多元每平方相比，价格上有很大优势。不仅房价便宜，包括车位、物业费等都比商品房有较大的价格优势。 二、交房前享受租房补贴。安置房在交房前一般都能享受发放的租房补贴，以梅城为例，每平方每月8元，100平方每月则可领取800元租房补贴。 三、规模大，配套设施完善。在规划安置房时都会考虑到相应的配套设施，会在周边地区设立学校、医院，市场，商店，交通等公共设施，让安置户享受到方便、快捷的大社区服务。 1、不能马上过户。政策安置房不能马上过户，像梅城的安置房要求五年后才能过户，时间拖得久变数和风险系数就变大，引发纠纷的可能性也就变大。 2、首付比例高。因为不能马上过户，拿房子抵押给银行按揭也就无从说起，目前市场上购买安置房首付普遍在五成以上，有些甚至要求一次性付清。 3、交易时须缴交土地出让金。安置房的土地性质一般为划拨，在房产过户时比一般商品房的过户费高，因为还要缴交土地出让金。 在拆迁工作进行时先和主家商量好买卖事宜，最好是直接将合同做到买方名下，这种方式于买方最有利，也最安全、可靠，省时省事省心! 对于拆迁安置房各个地方执行的政策有所不同，同一地方时间不同也可能有较大出入，政策是动态的，对策也是动态的，有很多事宜不方便明说，有需要进一步了解相关情况的朋友们可以找旺哥泡茶:泡一泡，十年少，降低风险免!
近日，建行发出通知:从2018年1月1日起，办理个人住房贷款业务时，要以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，二手房有合同。且并非建行一家之规，中行、工行、交行、招行等多家银行均表示，此前央行发布了通知，但还到细则，不排除会执行。 无论一手房还是二手房，从推向市场到完成交易，期间会经历四种价格，弄清了这四种价格的来龙去脉，就知道首付怎样计算，也就能理解那个政策对首付有何影响了。 一市场销售价，即所谓的开价。二交易成交价，即实际买卖价。三银行评估价。四税局核定价。一般来说，银行评估价会低于实际买卖价，税局核定价又会低于银行评估价。2018年1月1日开始执行的新政本质上就是降低了房屋的最高可贷款额度，提高了首付额。 比例说明:江南三角地某步梯房，实际成交价为50万，银行评估价为45万，税局核定价为35万，按照以往的政策，最高可贷银行评估价45万的7成即31.5万，首付为18.5万，而按照新政策最高可贷税局核定价35万的7成即24.5万，首付为25.5万，足足比原来高出7万元。 2017年梅州的地产市场可谓是风起云涌，不仅量价齐升，银行政策也频繁变动，先是利率上浮，后是放款时间拉长，现在又来一个首付拉高，“房难卖、房难买”的尴尬局面进一步加剧，受伤的是刚需人群，还有整天风里来雨里去的房产经纪人--生意更难做了! 我们一起闯码头，只要你耐心把我来等候，总有一天会出头，等我找旺哥买了房，就能叫阿姨为丈母娘…… 一手房和二手房的定义。可能在市民眼中一手房和二手房的区别在于有无住过人，而从房产过户角度则不然:通俗地讲，未在住建局网签的房屋为一手房，已经网签的房屋则为二手房。一手房直接办理不动产权证，一般开发商会安排专人指导办理;二手房则需过户，将老证变更为新房东的不动产权证。 签订交易合同需注意事项。房屋最高能贷款多少钱(一般最高可贷评估价七成)，买方夫妻能贷款多少成(征信良好又无其他大额贷款者一般能按揭七成)，过户费用大概多少钱，由哪一方承担，这些都要事先了解清楚才能签订购房合同。 卖方需走的过户流程。提供不动产权证原件，若仍在银行按揭的则先还款赎证并解除抵押，调档案(包括国土证及原购房等相关材料，2017年1月后的新证则不用)，开具首套房或多套房证明和收款方银行账号等，若房产在梅县区又有杂间或车库的还必须先办理房产分割，即房屋一本不动产权证，杂物间另一本不动产权证(梅江区的则不用)。 买方需走的过户流程。准备银行按揭所需材料进行:包括原不动产权证复印件，夫妻双方身份证，结婚证，收入证明，银行流水和还款银行账号等。值得注意的是银行按揭需在不动产权新证出来前完成，如果不动产权新证出来后再向银行提交材料则不能按揭，但可以抵押贷款，抵押贷款利率高且年限短，和按揭有好大差别(也有部分银行是没有这种的)。开具首套房或多套房证明，提交国土测土申请，报税申请，领取国土图纸和交税。一般市场交易价会高于地税评估价，交税时报高则需交纳较高的税费，报太低则有可能会拉低按揭额。收税时按高位收，放贷时按低位算，这是一个相互制衡的设计，因此报税填写交易价时最好咨询业内人士，省得造成不必要的浪费。 过户签字交首付款。买卖夫妻双方4人带证件原件到不动产权交易中心现场签字过户，同时交首付款。新证出来后将正式评估报告和新证原件交给银行并到银行签字(也有些银行是不动产权证出来之前便先签字的)，等待放款。 放款后房屋交接。卖方收到银行按揭款后在约定时间内交钥匙，办理物业交接及水、电过户等其他业务，房屋交易全部完成。买方银行账户下月便开始扣款，房奴生活也就正式开始了。 以上流程仅适合目前梅州城区土地已出让的房产，土地未出让的房产过户流程又有所不同，地区不同过户流程也有所不同，且政策是动态的，时常修改。因为涉及到的部门比较多，需准备的材料也比较多，房产过户最好还是请专业人员帮忙办理，省时省事省心且高效。 过户流程并非千篇一律，可根据实际问题多方协商沟通办理，比如付首付时间和额度等等均双方约定完成，以上只是比较大众化的一种做法，仅供参考，不足之处可! 气温突然下降，感觉一下子从夏天直接跳到了冬天，蚊子怕冷，一般情况下只有夏天才有蚊子，于是偷了个懒:睡觉不放蚊帐，据目测，房间里一个蚊子也没有。 迷糊间，感觉有蚊子在耳边“嗡嗡”作响，顿时睡意全无，集中精力寻找响声的来源，感觉有东西停在脸上时并不着急出手，目的是为了一击而中。 “啪”!轻起重落，一个巴掌响亮地打在自己脸上，起床开灯，脸上果然多了一个血肉模糊的东西，把脸洗干净后不敢不放蚊帐睡觉了，然而却很好，久久难于入眠…… 第二天早上起床，发现脸上多了个红点，极其不雅观，这真是“血”的教训，看来睡觉还是放蚊帐好--有蚊子挡蚊子，没蚊子增加安全感，保障睡眠质量。 经常听到一些因为买卖房屋引起的纠纷，有因为征信不良或其它原因无法贷款痛失定金的，也有被人下套一房多卖搞到血本无归的，的事实再次证明:各行有各行的门道和数，隔行如隔山，和靠谱的人做靠谱的事，请专业的人做专业的事还是很有必要的。 有些朋友会向我讨要房屋买卖合同，一般拿合同时我都会问上几句:卖方是首套还是二套房?税满几年了?问过银行没有，最高能贷款多少钱，首付约定几时付，付多少钱?大部分人一问知，在这种情况下就敢私下签定购买合同，其风险不言而喻。如果税费比想象中多出数倍甚至更多，谁来买单?按照交易价的30%作为首付，如果那套房最高贷款额和交易价的70%相差很远怎么办?甚至有很多种类型的房屋根本就不能贷款，定金和首付又交了，你说该怎么办? 每年因为贷不了款亏钱的买家不在少数，因为不专业引起的购房纠纷也数不胜数，当然也有很多不专业对不专业的买卖也顺利成交了，于是大胆尝试的人越来越多，结果顺利成交的越来越多，引发纠纷的也随之上升…… 存在即合理，看起来极其简单的一件事情，如果不懂其中的窍门，或许都有可能弄巧成拙。别以为杀猪那么简单，如果让我提着刀去杀一头猪，或许猪没杀成反倒被猪拱了，说不准先将自己伤了，退一万步讲，就算是将猪杀了也有可能被肉联厂查扣，何苦为了一口猪肉私下宰猪呢?根本就不是杀猪的料--既没有杀猪的胆量，也没有杀猪的力量，就更别说什么技巧了。 被蚊子咬得睡不安宁才放蚊帐，虽说是亡羊补牢可毕竟已经影响了睡眠质量，吃了亏才想到请个专业又靠谱的人可能已经不胜其烦，何不早作安排呢?如果实在没有把握，房屋交易还是请专业人员办理比较稳妥。几千块钱的床都买了，为何在乎几十块钱一顶的蚊帐呢?几十万上百万的房子都要买，为何不请个靠谱又懂行的房产经纪人呢?
现在买一套房子真不容易，钱是一回事，从选择到购买再到过户办证、银行按揭、物业交接，整个流程走下来，就像经历了一场没有硝烟的战争，精疲力尽。大部分首次自住型购房者都会感觉无从下手难以选择，我作为一个有些许房屋销售经验者，斗胆写下一些参考，如有与不足，还请见谅! 一、根据经济能力决定购买何等价位的房屋。每个人的经济实力有所不同，可根据目前行情选择在自己承受能力范围内的房屋，别墅、单体楼、电梯房或步梯房，证件齐全的房屋或公证房，首付大概多少钱，这些首先要有个大致明确的定位。 二、根据入住时间决定买毛坯房还是精装修房。如果急于入住，购买已经装的，毛坯房装修至少得花一、两个月甚至数月时间，刚装的房屋和新家私或多或少都存在一些对人体有害的气味，让房子通风闲置一段时间后再入住更加安全。 三、根据生活习惯选择合适的地段。地段并无绝对的好差之分，选择地段时一般需考虑周边的市场、学校、医院、出行、休闲等多方面因素，每个家庭的结构不同，因此侧重点也不同，这些购房前都应作综合考虑。 四、根据个人喜好选择心仪的楼盘。同期推出的楼盘各有千秋，设计风格也可能有所不同，并无绝对标准，萝卜白菜各有所爱，客户可根据个人的需要与喜好选择。 五、根据实际需求选择房屋面积。二胎政策放开后，4房逐渐已成为市场主流，有计划二胎的家庭尽量一步到位，省得日后因房间不够又得考虑换房，重新倒腾，耗时费力。 六、根据职业选择还款方式，能用公积金按揭的尽量启用公积金。如果是上班一族，工资收入都能大概预见，没有提前还款打算者可选择等额本息还款方式;如果是生意人，有提前还款的打算者则可选择等额本金还款方式。目前很多新楼盘都不接受公积金按揭或是要多交钱才允许公积金按揭，这是霸王条款，一般大地产公司都没有商量的余地，只能按开发商定的规则来执行。如果买二手房，则可以和房东商量:按商贷到账时间为准，公积金迟到账时间每月付利息给房东，这样相信大部分房东都能接受。公积金利率是3.25，商贷基准利率是4.9，执行利率上浮10%至20%，如此一来，如果采用公积金贷款40万20年时间，比全部商贷能省10万元左右的利息支出，比起因公积金迟放款而付出的利息而言相差甚远，买方应懂得权衡得失，舍小取大。 七、在海量房源面前先做到心中有数，并非看越多房越有利，行事要果敢。比较价格其实很简单，将市场上同一楼盘的房屋整理出来摆在面前，高低立见。只要顾客用心比较，自己都可以成为半个行家，不至于对市场一无所知。有些顾客就是看得太多挑花了眼，以致自己都不知买哪套才好，到最后两手空空。所以当遇到自己心仪的房子时就应当机立断，该出手时就出手。 八、并非所有的便宜都不能捡。市场上不时会有一些远远低于市场价的房源推出，并非所有便宜的都不是好货，衡量房屋好赖并不是只看价格，也并非越贵就越好，而要综合各方因素考虑，其中也包括房屋主人的经济情况。有些房东在急需钱用或因其它特殊原因时会低价抛售，在确保交易安全的前提下这种便宜就可以捡。比如几天前我就遇到这样一种情况:网签时间就快到了，房东降价十万元急于出手，一旦网签后再来交易，就要缴交高昂的税费，而且手续繁琐，所以房东选择降价处理。当然，并非所有的便宜都可以捡的，需业内人士才能辨出，懂得用合同去规避风险。 九、找个信得过的业内人士，不管是新房还是二手房，懂行与不懂行有很大出入。房地产公司一般都有完善的管理制度，通过熟人找到公司高管或许能享受一些优惠，但优惠幅度一般有限，不然会乱了套。这好比在淘宝网买东西，能用最低价买到产品的人有可能并非是顾客，而是管理平台的店小二，店小二清楚其管辖范围内所有商家的进出数据，如果店小二出面购买，店老板自然肯让利，亮出最底价。在梅城房地产销售中，本人就是那个店小二，当然，就目前的形势而言，仍需经过积累与努力，争取有朝一日实现和所有新楼盘都建立长期合作关系。现在保利江南和府，江南客天下，客天下碧桂园，恒大御景半岛(包括全国范围内所有恒大楼盘)，新县城锦绣国际商铺，东山谷碧桂园，大埔碧桂园，平远碧桂园等楼盘找我均有优惠，有毛坯亦有精装房，直接签合同，可按揭，部分房源一成首付，免中介费，看房前先电话联系。 十、找个主张买房的军师帮忙。事明，很多劝人不要买房的人虽然不必负任何法律责任，过后却往往被当事人暗暗埋怨其误事，从本质上来说这种埋怨是不合理的，因为买与不买最终的决策者还是顾客本身。者迷，旁观者清，购房者找军师的原因也正因为举棋不定，所以找对军师也非常关键。我是主张买房派的，如果你是我的亲戚朋友，购房时不妨叫我一同前往，多个的军师适时提供参考意见，或许能让你落单时更加与! 还是那句话:买一套房子的确不容易!希望我的一点点小，能让您更加明了自己想要买怎样的房子和应该怎样选择房子。至于对未来梅城楼市的，本人也不敢轻易断言，心里自然希望房子能降价，老百姓都能住上新房，可这也只是美好的愿望而已!
国家对房地产政策的调控对大城市的房产市场产生预期性的下降，而对于经济相对落后的小城市而言却产生了性的上升，道理很简单:大城市的房价已经到顶，小城市的房价却是大城市的十分之一，投资方向自然就从大城市转向小城市，这与“人往高处走，水往低处流”同理。 很多工薪阶层手中有闲钱，已有安居之地，想用闲钱投资房产以抵制货币贬值，并提前启用公积金，针对这种投资型置业，本人给出如下几方面的，或许有对亦有错，可作为一种观点存在，以供诸君参考。 一、选地段要有长远的眼光。无论买店铺、套房，还是单体楼，地段的选择往往直接决定了日后房产的价值。曾经江北老城最为繁华，江南百花洲的商业最为发达，但随着城市发展的日新月异，地段的价值也会随之改变，我认为未来十年，梅州城区江南的商业中心将在万达广场一带，而居住中心则在剑英公园一带，新县城的中心为县人民广场一带。另外，凡是优质学校附近的房源都有较大的升值空间，投资置业时可以紧抓“中心区域+优质学位”的原则作选择。 二、买店铺得注意税费。店铺的税费计算方式和套房的计算方式恰恰相反，套房是“满五首套”卖方免税，而店铺不管是否首套都要征收3%的契税，且需加收20%至60%的，越早购买的店铺越便宜，以现在高昂的价格相比，增值部分越大，税费也就越重，而新店铺只征收3%的契税。然而新店铺的价格太过昂贵，动不动就是两、三万元一平方，租金和本金不成正比，加上受到网购潮的冲击，投资店铺时就要慎之又慎。 三、避开拆迁高峰期。城市发展到一定程度就会扩容提质大拆迁，这是发展的必然。在大拆迁来临前抢先入手或许能赚个盆满钵满，但若在拆迁安置高峰期入手，就有可能亏本，甚至永远都无法回归到原来那个高位。比如2013年江南新城大拆迁时期高价购入的归读一品，虽然梅水一带的新楼盘一高涨，然而还是有些业主卖不回2013年入手时的价位，因房产随着楼龄的增加会逐渐从一线品牌下降成二线品牌，楼龄长会抵消不少的升值空间。 四、规避二套房的高税收政策。二套房不仅购买时税费多一半，而且银行贷款利率也高，他日出手时税费也重，已经有一套住房了，如何规避二套房的限购政策呢?方法有多种。一是可将房产做到家庭中其他人名下;二是可购买店铺、商住楼或单体楼，这些都不算二套;三是可以在自己居住地的另一个区域购买，比如现在住新县城属于梅县区，则可在江南或江北购买梅江区的套房，目前各县区间的房产信息尚未联网，因此在不同区域购买便不属于二套。 五、靠租金收入可以考虑单身公寓，靠房产升值重点考虑四房。单身公寓房价较便宜，大约30多万，若出租则每月有1000多元的租金收入，这种轻资产投资基本上没有多少风险，在学校或酒店人流集中的区域随便入手一套，都能轻松出租，产生效益，当然这种轻资产投入收益也不会很高，如果想有大收益，可以考虑多买几套或入手大面积套房，预计二胎政策放开后四房将成为主流，日后四房的房源会成为刚性需求者的首选。 六、投资一线楼盘要趁早，投资二线楼盘可买二手房。一般一线楼盘在取得预售证后即进入销售阶段，那时入手价格较实惠。如果买来后是考虑出租的，可购买已经装的二手房，一是可以马上出租，二是既然是拿来出租，大可不必精致装修，既浪费时间又耗费钱财。 七、开发商经济实力决定价格的波动。一个楼盘价格的波动还有一个核心的决定因素就是其背后开发商的实力，如果开发商资金雄厚一般价格都坚挺，如果资金短缺则价格会相应下调，售楼处的销售价直接决定着你手中房源的价格。比如广州大桥侧的恒大御景半岛，几年前是大百汇集团的楼盘，后来整体打包出让给恒大地产，很快从当初的5000多元一平方飙升到现在的8000多元一平方，而相邻地段的奥园半岛则涨得没有那么厉害，这与其身后的开发商品牌和实力有着紧密的关系。 八、年代较久的房产应及时出手。并非所有的房产都有升值空间，如果年代较久的房产要及时出手，一旦到了银行不予贷款的年限，房产就会因此贬值，难以出手，这和汽车到了报废期贬值同一个道理。所以在银行还支持按揭前尽快出手是明智的选择。 九、多留意二手房信息，“捡漏”是投资最好的切入口。不管任何时候，房产都存在“捡漏”的时机，因为任何时期都存在急需钱周转的房东。近期国家宣布一些虚拟币不，不少房东会因资金周转不灵而低价出手房产，这时就是“捡漏”的好时机。一般股市波动较大或是国家有重大政策颁布时都会有一批值得“捡漏”的房源推向市场，投资者既要紧紧把握政策，又要时刻关注二手房信息，这样“捡漏”的可能性更大，才有可能“捡”到更大的“漏”。 十、租售同权会带来一系列的投资机遇，学位房将更加抢手。近期国家颁布了租售同权新政，从长远看，学位房租金会稳中带涨，另外除租金收入外，“学位出租”或将成为房东的一项新收入，提前购入学位房，或许终有一日会成为“会下蛋又会长肉的母鸡”，不仅房产升值且租金上涨，多重收益。 以上是本人一些浅见，仅供参考，既呈堂也投资指南，一切还需读者自己分辨对错。若他日房产升值赚得盆满钵满时不必谢我，因为那是你自己的英明决定;当然，若他日房产贬值时也不能骂我，因为那是你自己的错误决定。还有很多投资方面的想法不便一一写明，有机会可到本人的小店泡茶面谈，无需自带茶水，每次最多6人--因为小店只有7个茶杯!
只要有交易就难免存在价格差异，肯定有人买高价，也有人买低位。一手房交易是直接和开发商打交道，一般有哪些注意事项呢? 一、查征信是第一步。到新楼盘看房前先查阅夫妻双方的个人征信看有无问题，若有不良记录先到银行咨询是否影响正常贷款。在梅城查征信有两种方法:一是本人持身份证原件至江南梅龙口中国人民银行征信自助打印终端打印，二是在征信中心网上查阅，但并不是即时能看到结果，须注册24小时后才能得知结果。征信中心网址为。征信不宜经常查阅，一般在有购房或其他大额贷款需要时方查询，频繁的查询对贷款反而有负面影响。 二、银行按揭有几套房。目前如果同一个人在全国范围内同时按揭两套房，第三套房银行不给予按揭，有无按揭是全国联网的，这与交税时的首套房和二套房是两个概念。交税时的首套房是指在某个区域内比如梅江区或梅县区内只有一套房，在深圳外地的房产不算入其中。而银行按揭套房数则是全国范围的，同时按揭不超过两套房，已经提前还款的另当别论。梅州不限购，但是限贷:首套房首付30%，同一区域第二套房首付70%，第三套房则不放贷。 三、了解开发商的实力和声誉。从买房到出证交楼中间有好长一段时间，办证需要开发商全力配合，如果开发商收了全款却因其他原因不能办理不动权产证或迟迟不能办理，就会造成困扰，因此购房前最好先了解清楚开发商的实力和声誉，楼盘大小尚在其次，开发商的诚信才是首要。 四、了解清楚周边的配套设施。地段、学校、市场、医院、公园等周边设施哪些是最迫切需求的，可根据家庭结构来选择，能够面面俱到当然最好，若是不能，便要有所侧重，这就需要一家人坐下来慢慢沟通商量，再酌情釆取折中方案。 五、选房要有侧重点，抓大放小，不要迷恋完美。既要能晒到太阳，又不能西晒，低层和顶层都不要，价格还要够优惠，这样多半难以下手，好楼层好方位的房子价位肯定会高一些，所以应有所取舍。西晒虽然热些，开空调可以解决，总比终日不见阳光强。选楼层应该从实际出发，家人若有恐高症的，就要选个可以接受的楼层，电梯房也未必越高越好，合适就是最好。 六、了解清楚该楼盘的贷款政策。很多楼盘不接受公积金按揭或将房价上浮才接受公积金按揭，在付定金前必须向售楼处了解清楚。公积金按揭放款速度一般比商贷慢，像梅县区就曾经有一年半才放款的，因此不少开发商公积金按揭，有些虽然接受但要求房价上浮3%至8%，这样算下来用商贷反而更划算。不过有公积金的客户并非就不能用到公积金了，凭购房合同可以一次性提取公积金总余额的80%，此后每隔半年或一年可持续支取公积金用于还贷，如果房价持续上涨，纵使不用公积金按揭还是划算的。 七、了解清楚杂费、办证费及物业费等情况。购买新楼盘还要交房屋维修基金、天燃气、门窗、防盗网、办证费、装修押金等一系列杂费，具体每个楼盘征收额各有差异，一般在置业表上都会有所体现。 八、别完全不相信售楼人员口中说的涨价，做决策时应该果敢。遇到心仪的房源时应该果断下手，如果售楼人员不断重复某日以后要涨价多少，不要以为那全是套，当行情一在涨时真有可能说涨就涨。房价涨不涨要看大势，就目前形势而言，一线城市稳中有跌，三、四线城市则稳中有升，投资方向可能会转变，该出手时就应该出手。 九、别幻想找熟人能享受大幅度优惠打折。一般大型楼盘都有其完善的销售系统，哪栋哪层哪个方位的房子卖多少钱，内部有一套完善的体系标准。很多客户看中房子后都会幻想找关系看能否享受大幅度的优惠，可以反过来站在开发商的角度看问题:如果是全国连锁型的大企业，每个人都找负责人打折，管理岂非很混乱?如果是本地开产商，老板大幅度降价等于拿自己的利益去便宜他人，可能性大吗?经常听闻某某地产商连自己的亲戚买房都只是优惠几千元，嘲笑其小器，而作为地产商来说，宁愿按市场价卖给亲戚，然后再私人掏腰包送个大礼给亲戚，也好过直接大幅度降价，既保住了价格底线，不规矩，又挡住了其他走关系的人。 十、某些楼盘找旺哥确实能优惠。具体用什么方法能得到优惠则属于商业机密，但事实就是能做到。如保利江南和府，江南客天下，客天下碧桂园，恒大御景半岛(包括全国范围内所有恒大楼盘)，新县城锦绣国际商铺，东山谷碧桂园，大埔碧桂园，平远碧桂园等楼盘找旺哥均有优惠，有毛坯亦有精装房，直接签合同，可按揭，部分房源一成首付，免中介费，看房前请先电话联系。日后将和更多的楼盘建立合作共赢关系，实现三方得利:开发商得客源，顾客得实惠，旺哥得励! 每个楼盘的操作流程都可能不同，优惠政策也时时变化，既选择，必信任，本人不再作过多解释--旺哥是在帮人省钱，而不是在求人赚钱。因操作需要时间和空间，信任者请提前几小时联系旺哥后再去看房，只要敢接单，就一定会让你享受到看得见摸得着的实惠。
无论一手房还是二手房，从推向市场到完成交易，期间会经历4种价格，弄清了这4种价格的来龙去脉，就知道首付怎样计算，如何报税等，能节省不必要的周折与开支。 一、市场销售价，即所谓的开价。一手房的价格决定权在开发商，售楼处的开价就是销售价，一般允许客户讲价，幅度因人因时而异。二手房的价格决定权则在房东，价格没有固定的标准，哪怕是同一小区同一时间，也可因楼层、方位、装修等不同而价位各异。 二、交易成交价，即实际买卖价。买方和开发商或房东实际交易价格，谈价格时应该了解清楚杂物及税费大概多少钱，有些税费是很庞大的，最好能在文字上有所体现，以免造成不必要的争议。 三、银行评估价。先由有资质的评估公司评定房屋价值多少钱，银行再按评估总价的70%给予贷款，三成首付就是以这个评估价来决定的。当房价上涨时，首付就会变高，比如一套银行评估价为100万的房子，行情上涨实际成交价为120万，而银行最高只给客户放贷100万X0.7=70万，那么首付就应该是120万-70万=50万。当然，市场上也有成交价和评估价持平的现象，一般当新楼盘刚开盘时，销售价和评估价是基本持平的，首付为销售价的三成也就成立了。再者低首付的房源也有不少，实际成交价低于银行评估价，首付就变低了。 四、税局核定价。房屋办证就要交税，税局有一套核定价，交易人在填写交易价格时，如果填高了，税局按高价征收税费;如果填低了，税局便按内部核定价征收。填低交易价能省一部分税钱，然而需要用到公积金贷款或商业贷款的顾客则要谨慎为之，如果交易价写低，很可能贷款时会按写低的总价乘以0.7来放贷，虽然节省了税钱却降低了最高贷款额。收税时按高位收，放贷时按低位算，这是一个相互制衡的设计，因此报税填写交易价时最好咨询业内人士，省得造成不必要的损失。 住房公积金是指、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，缴存比例一律不得高于12%。公务员买房有如下几方面的便利: 二、公务员买房可启用公积金贷款，利率远远低于商贷利率，不仅如此，每半年或一年还可以提取公积金用于还贷款，这便相当于房贷实际上大部分由公积金承担还款，而不买房者一般情况下是无法提取公积金的，公积金必须在退休后方可提取。如果夫妻双方都有公积金，购房者还房贷大部分甚至全部由原本无法提取的公积金还款，对原有的经济收入基本无影响或影响甚微。 三、一线城市的房价略有下降，但动辄就是几万元一平方的价格仍然是大部分年轻人无法承受的范围，一大批在大城市无法购房者会转战三、四线城市，加上明年即将开通的高铁等，这些都势必刺激梅州的房价持续上涨，因此，若公务员买房能提前应对高房价的到来，且投资升值空间巨大。 四、现在的每月还几千元的房贷可能会感觉有点多，但再过五年、十年，随着工资的不断上涨，压力自然会相对变轻。2004年我买房时，每月房贷才600多元，但随着时间的推移和收入的增长，还款数占总收入的比例便越来越少，现在即便每月还1000、2000元，都会觉得是小数目。工资上涨的速度远远能跑赢利息增长的速度，银行按揭不仅银行赚钱，个人实则上也在赚钱。 五、如果手头的首付款不太宽裕，不妨考虑选择二线品牌楼王级的房子，不一定非要跟风拼命往一线品牌上挤。一线品牌随着时间和新地王的出现慢慢会下降为二线品牌，价格上也会有所回落，但其地段和小区都还保留相对的优势。与其在一线品牌上争个，还不如在二线品牌上捡个宝，有时在一线品牌里只能买到相对较偏房源的价格，却能在二线品牌里买到楼王的，且小区周边配置设施等也已发展得较成熟便利，何乐而不为? 梅州作为三四线城市，价格和成交量也是突飞猛进，2017年上半年共成交商品房17879套，销售面积226.63万平方米，只用半年时间就突破了去年一年的成交量，可以说涨势惊人。进入今年8月以来，房贷利率再次上调，放款时间或将由原来的1个月拉长至4个月甚至更长，政策的种种不确定因素也给房价造成了一定的拉升作用。 综上所述，公务员提取公积金当作一部分首付，再用公积金还房贷，可谓压力甚微，而手里有房就如心中有粮，既能有效地预防房价上涨带来的货币贬值影响，又能让手头的积蓄有个稳妥的去处，说不定还能赚个盆满钵满呢!
房屋买卖对于大部分人来说一辈子只能经历寥寥数次，有些人甚至仅有一次，难免有无从下手之感，以致多走不少弯。有些人看房几年仍未出手，房价“蹭蹭蹭”地往上涨，手里的钱越来越贬值，越涨就越观望，越观望就越涨，从主观上的“不想下手”变成客观上的“下不了手”--首付远远不够了。如此观望几年，最终发现这几年都当了“杨白劳”，攒钱的速度远远不及房价上涨的速度。 入行一年多来，接触过许多刚需购房者和卖房者，现将各种现象统一疏理，写下《买房攻略》和《卖房攻略》，读者可以提出不同意见，但不能人身，这是我小小的愿望! 一、不要等到首付够了再出手。很多人以为一定要手里攒够了首付的钱才能买房，其实不然。十多年前梅州的房价是1000元一平方左右，而今的均价却是7000元左右，很多人都在幻想房价下跌，结果越等越涨，事明，迟买和早买价格相差甚远。买房是置业，资产摆在那里，连银行都肯借钱，因为有实物作抵押。如果手里的钱不够，可以先向亲戚朋友周转，借钱时最好先说清楚还款时间，并当面写好欠条，按时还款。当然了，平时亲戚朋友有购房需求或要资金周转时，自己也应尽力而为，互相帮助!一般情况下，这种看得见资产的资金周转大家都会比较理解与支持，比起其它原因的借钱会更容易!因为买房而欠债，这无疑是一种甜蜜的负担，是新生活的开始。 二、不要去了解房子以前是多少钱买的，因为与你无直接关系。有些人买房，总喜欢去问以前的价格，那只能徒增心理的不平衡，过去的经济收入、物价水平、周围等各方面情况都与现在不同，打听原来的价格根本没有意义。别说是几年前购买的房子，即便是刚开盘的新楼盘，时间不同价位不同也是正常现象，因此了解当下价格更现实。 三、以退为进，降低预期先入为主。很多人迟迟未下手是想一步到位却手中资金有限，老觉得房子是住一辈子的，要买就买最好的，可首付又不够，于是一直在观望，望来望去房价上去了，首付却越差越远。如果不能一步到位，就先找个过渡房，可以找差一点的楼盘先住着，步梯高层或电梯低层，甚至顶层都可以考虑，如果人人都不要顶层，那顶层卖给谁呢?再说了，一般顶层会比其它楼层低几万元甚至十几万元，等于每次多爬数分钟楼梯就能省下十几万，加上顶楼露台自用，对于年轻人而言，不失为一个不错的选择!如果一味追求完美，或许最后只能画饼充饥。 四、如果资金非常短缺，就要包容房子多方面的缺点。住自己的房子肯定比租房子强，因为租金可以抵消大部分按揭款。实在是没有多少钱，几十年的老房子也可以先买下来住，总比每月要交租金,住得又不安稳强。如果格外在意房屋的风水，不妨找个风水先生看看，待参考了风水先生的意见后再作决定。哪怕就是资金充足选房子时也要有所取舍，地段好，楼层靓，户型端正，邻居素质高，视线范围内风景一流而价格又低的房子可遇不可求，没有完美的房子! 五、要有超前的眼光来看房，包括周围的、道、学校、市场、医院等，不要一味盲目地追求高大上。房屋并非越贵就越好，有些大楼盘广告打得响，价格拉得高，性价比可能并不如一些小楼盘。房子是买来居住的，不是拿来攀比炫耀的，要根据实际收入来选择不同档次的楼盘，别让过于沉重的经济负担压得自己喘不过气来，应该权衡利弊，抓大放小，取舍。 六、军师不宜多，身份最好与自己匹配。不少人看房时会叫上身边较亲近的人一同前往，此乃正常现象，但军师众多，总有人提出意见，购房者往往好的没听进去，听到不好的却否定了，本来自己很喜欢的，却因为军师不喜欢而放弃了，待时过境迁再想买时却发现房价已涨上了天，悔不当初!另外，找的军师最好与自己身份地位相当，如果对方住着上千万的豪宅，让他看几十万的套房，自然会挑出诸多毛病。房子是买给自己和家人住的，并非买给军师住，购房者要相信自己的感觉和眼光，不要过多受他人影响，甚至可以不要军师，这样反而能更快下决心。 七、不能只看房价，税收及杂费这些也应考虑在内。国家税费政策时时调整，有些房子的税费便宜，只占房价的百分之几，有些却高达百分之十几甚至更多，签合同前须问清楚除房价外的其它所有费用，计算出总造价。 八、如果对房子有感觉，别考虑太久，考虑一天和考虑一个月有何区别呢?看房后感觉不错，会考虑一下再作决定，这是人之常情。然而有些人犹豫不决，考虑的时间拖得过长，待想下单时却被告知看中的那套房早已出售，于是只好重新寻找，再次选择。考虑一天是考虑，考虑一个月也是考虑，当中的区别是一天只有一个晚上不踏实，一个月却有30个晚上睡得不安稳，何苦呢?人算不如天算，心动即行动，若看房后仍念念不忘就应赶紧下手，价格相差一万八千，也别太过在乎，双方僵持不下时，不妨采取互让一步折中的办法，在总价面前，一万八千实在不算什么，最重要的是喜欢，毋因小失大。 九、过户时带齐资料，将所有资料原件和复印件装在一个文件袋里，省得来回往返。签订合同后，售楼小姐或房产经纪人会告知需要准备哪些材料，可以将所有材料都放在一起，过户流程较繁琐，涉及的部门也较多，省得排队等号好不容易轮到自己时，却因资料不齐而白白浪费了时间与精力。 十、未来梅州楼市分析。放开二胎政策和一线城市房价高企，以及即将开通高铁等因素，必将推动梅州房价保持持续上升的态势。也许很多人会说目前国家房价有所下降，可那是针对大城市一平方数万元的房价而言的，到了一定年纪在大城市仍无法安身立命的中青年，势必会回流梅州扎根，就目前的房价来说，老旧步梯房在跌，有些甚至有价无市;较新的步梯低层价格稳定，但高楼层也在下跌;电梯房在涨，热门楼盘有时甚至是一天一个价……梅州房价只是大城市的十分之一，大家都回来买房，你说房价是涨还是跌呢? 买房最大的决定因素是天时，再能掐会算的人都算不过天。当有刚性需求时就应果断下手，便宜交由爷决定，只要能早一天叫阿姨为丈母娘，哪怕是贵点也值，早买早安乐!
1、先买后卖和先卖后买的区别。站在大形势看，是打击炒楼行为的，从去年实行二套房征收个人所得税就可看出苗头。就梅州而言，在同一区域先买新房再卖旧房，一来买新房时要多出1.5%的契税，且银行按揭利率上浮10%至20%，二来卖旧房时要多征收20%的个人所得税，两项合计少则数万元，多则十几万甚至更多，实在不划算，最好还是先卖后买。 2、并非所有房子都升值，在特定情况下也会掉价，比如年份过久无法按揭的房子。四大行，超过20年的房子不给予按揭，有些银行虽然能贷款，要么利率上涨，要么要找熟人走关系，一些年份较久砖混结构的房子，根本无法贷款，这样一来房子想卖出去必然要降价。另外，房子受结构、地段、小区、配套设施等因素影响也会变得过时而产生掉价的可能。 3、别以爱的名义舍不得卖房。房子只要住久了都会有感情，很多户主便会以爱的名义舍不得将曾经住过的房子出售，有很深的恋旧情结在里面。事实上如果真的爱那套房子，就应该为它找个合适的买家，让其继续发挥应有的作用，而不是任其闲置，房子一旦久无人居住，纵使再豪华都会陈腐颓败，显得凄清寂寥，亳无生机。房子离不开人，就像是鱼儿离不开水一样。 4、最好提前放盘，急售多半被动。卖房有可能很快售出，也有可能放盘很久仍卖不出去，这和性价比、中介能力、房子本身等都有关系。早一点放盘，如果真的比预期早卖出去，在签合同时可以和买方商量推后搬房时间或返租，办法总是比困难多。 5、尽量开实价，价格别开得太虚高。二手房开价是没有具体标准的，同小区、同楼层、甚至同方位，都可能价格不同，因为装修各异，卖方可以开个比较适中的价格，既允许人讲价，又不能开得过高。开得过高的结果多半是无人问津，时间一长反倒自己先着急了，待失去信心和耐心时，被买家还以低价反而只能接受，往往是高开低走。 6、邀请中介到现场看一看，效果最好。卖房前可邀请中介朋友到现场看看，说清楚情况和拍照，网流是无法代替现场的，现场不但立体，且能通过手、眼、耳、鼻等全方位感官观察周边，这样中介向客户介绍房屋情况时便能说得更详细、具体，而不只是纸上谈兵。 7、有客户上门看房时，尽量让房屋保持整洁干净，舒适宜人。当接到中介电话说有客户想看房时，可以简单一下，让客户初步在感观上有个好印象。比如可以提前先开空调或排气扇，打开窗户，将家中的宠物牵离等，尽量让人进门就感觉心情舒畅。 8、房产过户时最好不要做公证，应按正常手续办理过户。有些人为了节省过户费，省下繁琐的过户流程，会和卖家商量只做公证，卖家往往以为房产还在自己名下，钱又已付清便同意，岂知这样做却是存在风险的。国家对二套房的政策会越来越紧，如果只做公证，房子出售后在同一区域再买房仍然算二套，税费和利率都高好多，最要命的是若他日政策有变时将会带来一系列的麻烦，比如房产税来了怎么办?名下有多套房每年便得缴交高额税费，真到那个时候想找买家过户，就有很多不确定因素了。 2017年12月底前，房产信息或许会实现全国联网，房产税也许说来就来，手里有多套房的朋友们，有空可以来小店喝喝茶，分析分析是租是卖，来一场无伤大雅的辩论嘛! 以上是我个人一些不太成熟的观点，或许有正确亦有错误，但不管如何，将问题提出来的目的就是为了能最大程度地避免问题的发生，初衷总是好的。若有不对之处，读者诸君不妨天天轮流请我吃饭，以本人素来清闲有序的生活，想来这便是对我最有力的惩罚了! 尽心致美，尽力致远!做房产，我是尽心的;搞营销，我是尽力的。买房卖房，旺哥帮忙--找旺哥买了房，便能叫阿姨为丈母娘!
我平时很少买东西，日常生活所需都是父母在打理，国庆黄金周期间除了卖房以外还买了一张小书桌，就是这么一张小小的书桌，却给我带来不少。2005年时，因办电脑培训班的需要，我曾一次性购买了6张办公桌，每张88元，因为数字吉祥，所以印象尤深。如今再买书桌，心理价位是150元左右--自认为尽管物价疯涨，但涨一半也够厉害了吧。 走进第一间店，老板说质量较好的280元一张，质量较普通的则180元一张，我觉得价格太高没还价便离开了。来到第二间店，老板说320元一张是最便宜的，还有更贵的，且价格没有商量的余地。两间店的老板都不是熟人，我总觉得他们没有报实价，于是发信息给开家私城的朋友，朋友发过来的报价是:特价668元，朋友说不用看价钱，明天叫工人送一张过来，我赶紧谢绝，我可以接受朋友以进货价卖，却不想让他连本钱都贴给我。这时突然明白第一间店的老板报的是实价，本想回去找他买的，却觉得怪不好意思，于是继续走进下一间店，经过讨价还价以180元买了一张质量普通的桌子。 细想整个购买桌子的过程，其实第一间店的老板是个厚，报的是实价，可却因为自己不懂行情不识货而错过了，实体店单一的店铺经营没有网络销售平台，纵使后来意识到他的实在，却因为不好意思再次面对而只能错过，站在营销的角度值得细细推敲，这让我想起了一个故事:一位骑三轮车的老人把一辆奔驰车刮掉一块漆，奔驰车主下来看了看，不太忍心让老人赔这个钱，可为了让老人长点记性就说:“这样吧，你赔30块钱得了。”老人沉默了一会儿说道:“小伙子，30块钱能买一桶油漆，够喷你整辆车了，你可不能讹人啊!”以上两个故事说明:不懂行情的人，多少钱都嫌贵，总想着还能再便宜一点。 一、有些顾客不适合一开始就向他推荐最实惠的房源，不同类型的顾客应该有不同的营销方法。这是我一直都没有考虑到的问题，以顾客的身份买了一张桌子后突然就悟通了。经过一年多时间的积累，我的房源信息已经覆盖整个梅城，江南、江北、新县城、华侨城各个地方各种档次各种类型的房屋都有，顾客自己先浏览行情。大部分人面对数千套房源时都是喜忧参半，喜的是有较多选择，忧的是看得眼花缭乱。其实是顾客本人不会用那个搜索功能，如果有意向购买某个楼盘的房子，只要输入楼盘名字，所有相关的房屋信息就会一个个显示出来，高低立见，实在不会用那个搜索功能，也可打电话咨询旺哥，两分钟即可阐述清楚。 二、并非看房越多越好，遇到喜欢的就应该果敢，没有最好，适合就好。有些人看房几年都没有下手，看到自己头晕脑胀，觉得这里不错那里也不错，最后反而不知该从何下手了，通过网络了解清楚行情，缩小看房范围，可以避免做很多无用功。 三、最好能和中介同车出发前往看房。每套房的房东情况都有所不同，中介带人看房可能要和一系列相关人员联系，如果买方和中介同车前往，中间可以省却很多繁琐的转接环节，既方便沟通又能提高办事效率。 四、最好别将中介当中介，而是当朋友。无论是买方还是卖方，都是中介的顾客，顾客就是，如果有心和中介交朋友，中介是没有任何理由的。每个人都有自己的个性，如果只把中介当中介，或许只能得到顾客的待遇，但若能对中介以礼相待，以情相交，或许就能得到朋友的礼遇，中介熟悉整个销售流程，有心帮一下可能就能节省几千上万元，换，顾客的态度直接决定了中介的态度。暑假期间一个朋友拉着我四处看房，让我觉得如果没有找到超值的房源都有点对不起他了，竭尽所能四处寻找。幸好最后没有他的辛勤付出，为他找到一套性价比超高的房子。 五、不能一味挑刺，任何房子都有优缺点。既要能晒太阳，又不能西晒，结构要靓，视野要好，价格要低，考虑时间要长……试问有多少房子结构好价格又低的?真的遇到那种符合要求的，又要再考虑半个月，好房子能等你那么久吗? 六、不同的卖主讲价幅度不同，买方想低，卖方想高，需要有个适中的价位。有些房源开实价，有些房源则讲价空间比较大，顾客还价应合理，可根据市场行情和房东情况来决定，不能一味大刀阔斧地乱砍。 七、站在日后的角度分析划算不划算。大部分房源开价都是按当时的市场价开的，一套房子升值空间大不大要站在多年以后的角度去分析，比如对面都要建一间最好的学校，或附近刚刚以天价拍出一块地王，那地段肯定升值;一切都等到那个地段成型完善后再购买，肯定就不是目前这个价位了! 八、有些交易低卖高买才是赢家，但并非所有情况都千篇一律，具体问题具体分析。买卖房屋就好比炒股票一样，进仓时稍微打高一点价格或许很快能买入;出仓时稍微打低一点价格或许很快就能出手;输入持平的价格，往往要修改多次价格才能如愿，结果并不一定就能赚钱，可能反而没能捡到便宜。 九、卖方尽可能允许买方使用公积金按揭。用不用公积金按揭，对卖方来说无非关系到放款时间的长短，就目前梅州的情况而言，商贷需要4个月左右，公积金贷款放贷时间就是再长，相差也不过几个月。而对于买方而言，40万公积金按揭20年利率是3.25，商贷40万按揭20年利率是基准4.9上浮20%，总利息相差10多万元，仅仅因为几个月的时候就要买方多花10多万的利息实在是有点不近人情，可以和买方商量超出商贷放款时间付利息，这样便可双赢互利，又何必让对方损失惨重呢? 不断积累经验才能持续成长，房屋买卖里面有大学问，我将继续花心思在摸索中学习成长，努力成为一个正直专业、房源充足、眼光独到、值得信赖的房产经纪人!
|
